전세는 임대인에게 보증금을 주고 집을 계약기간 동안 빌려 사용하는 제도 입니다. 보증금은 적게는 몇백에서 몇억까지 발생을 하게 됩니다. 다른나라에는 없는 전세제도가 있는 우리나라는 거액의 보증금이 오가는 만큼 전세사기도 빈번하게 발생을 하고 있습니다. 최근 대형 전세사기 피해가 속출하게 되면서 그만큼 관심도 증가하고 있는것 같습니다. 당장 집을 매매하기는 현실적으로 어려운 상황이고, 매달 많은 월세비용도 부담스러울때 전세를 이용하게 되는데, 소중한 자산을 지키기위해 전세 사기의 유형과 대책, 특별법 그리고 피해 사례까지 다방면으로 살펴 보도록 하겠습니다.
1. 전세사기란 ?
전세사기란 주택 계약기간이 끝났음에도 전세보증금을 반환 받지 못하는 상황을 말합니다. 계약기간이 끝나서 피해 발생을 인지 하는 경우가 많으며 사기유형은 전세계약전, 계약중, 계약후 모든 단계에서 발생 할 수 있으므로 계약 시점부터 끝날때까지 세심한 주의가 필요하며 각 단계에 맞추어 상황별로 적절한 대비를 해두는 것이 피해를 예방 하는데 있어 매우 중요합니다.
2. 전세사기 유형
전세 사기의 유형은 계약전, 계약중, 계약만료 시까지 다양하게 발생합니다. 따라서, 각 항목별 발생 가능한 사기 유형을 확인해 보고 보증보험가입, 전문가 상담, 서류확인의 절차들이 진행이 되어 나의 소중한 자산을 보호 할 수 있도록 해야겠습니다.
1) 깡통전세
깡톡 주택이란 보증금+대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집입니다. 즉, 임대인이 자기돈을 얼마를 들여서 집을 마련했는지가 가장 중요합니다. 혹시나 임대인에게 경제적인 불상사가 발생하였을때 빚을 상환 할 수 있는 능력이 없어질 수 있기 때문입니다. 만약 이런 주택에 임차를 할때 경매에 집이 넘어가게 된다면 돈을 돌려 받지 못 할수도 있으며 경매에 넘어가지 않더라도 임대인이 임의로 보증금을 반환하지 않는 일이 발생하여 경제적 불이익과 손해가 발생할 수 있습니다.
깡통전세인지 등기부등본 확인, 실거래가 공개 시스템, kb 부동산 등에서 해당 매물과 인근 비슷한 조건의 매물을 꼼꼼하게 확인하고 실제 거래되는 집값도 꼭 비교해 보시길 바랍니다.
또한, 부동산중개소 등에서 임대인에 대한 신뢰를 강조하기 위해 소유하고 있는 매물이 많고 부자라서 괜찮다고 하여 안심을 시키는 경우가 있습니다. 이러한 정보는 실제 전세 사기를 당하였을때 전혀 도움이 되지 않으니 확인할 수 없는 정보는 믿어서는 안되겠습니다.
2) 가짜 임대인
임대인이 아닌 사람이 임대인인척 명의를 도용하는 전세사기 사례가 있습니다. 계약시 실제 임대인과 계약을 하는것이 중요하며 신분증에 쓰여 있는 임대인의 인적사항과 등기부등본 상의 임대인의 정보가 일치하는지 확인을 해야합니다. 또한, 등기부등본을 위조 하는 경우도 있기 때문에 직접 발급받아 확인해 보는것을 추천 합니다.
3) 신탁회사의 동의 없는 계약
신탁이란, 임대인이 주택을 비롯한 자신의 부동산을 전문가에게 맡기는 경우입니다. 신탁회사의 동의 없이 계약이 되면 계약자체가 무효화가 되며 보증금을 중간에서 가로채는 전세사기 피해를 겪게 됩니다.
4) 월세집을 전세집으로 계약
임대인 없이 임대차계약을 맺는 방법입니다. 공인중개사가 임대인의 대리로 하면서 임대인과 대리인 관련 서류를 준비하지 않은 것입니다. 공인중개사가 임대인과 세입자 모두를 속이는 전세사기 수법입니다.
5) 선순위 임차보증금 및 근저당 허위고지
임대인이 다른 세입자들의 임차보증금 규모를 속여 전세계약을 체결하는 경우 입니다. 이때 전세계약을 체결하였다가 만약 집이 경매에 넘어가게 되면 보증금을 회수하지 못하는 전세사기 피해가 발생할 수 있습니다.
6) 계약 당일 임대인 변경 및 주택임보 대출 실행
전입신고 당일, 임대인이 자산이 없는 다른 사람에게 건물의 소유권을 넘기고 소유권을 받은 이 제삼자가 주택담보 대출을 실행하여 주택이 경매에 넘어 가는 방법입니다. 세입자가 전입신고를 하게되면 신고를 한 다음날부터 나의 권리를 보장할 수 있는 대항력이 발생 하기 때문에 이러한 허점을 노린 전세사기 수법 입니다.
7) 이중계약
기존 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 않고, 나에게도 보증금을 받은채 잠적하는 전세사기 수법입니다. 만약, 임대인과 기존 세입자 모두가 합의하고 내가 보증금을 기존 세입자에게 집접 입금하는 상황이 발생한다면 특약 사항에 보증금을기존 세입자의 계좌로 입금 한다는 사실을 명시해야 합니다.
8) 미납국세 및 임금채권 우서 변제
근저당 금액과 선순위 보증금을 모두 계산하였지만, 전세금을 돌려 받지 못하는 전사사기 경우가 발생 할 수 있습니다. 임대인이 세금을 내지 않은 경우인데 만약 고액체납자라면 집이 경매로 넘어가게 되었을때 보증금을 모두 받지 못하는 경우가 발생을 할 수 있습니다.
3. 전세사기 대책
전세사기의 유형을 살펴 보았는데요, 간략하게 대비책을 정리해 보도록 하겠습니다.
- 실제 임대인과 계약하기
- 정식 등록된 부동산과 중개인을 확인하여 계약하기
- 잔금 처리전 등기부 등본 확인해 보기
- 보증보험 가입가능 여부 확인과 보증보험 가입하기
위 방법 외 더 자세한 전세사기 대비책은 아래 글을 참고해 보시길 바랍니다.
전세금은 대부분의 경우 전재산이라고 할 수 있을 만큼 자산의 많은 비중을 차지 할수 있습니다. 소중한 자산을 지키기 위해 다소 귀찮고 번거롭더라도 피해사례와 대비책을 꼼꼼히 살펴 보시고 돌다리도 두드려 보라는 마음으로 확인하는 것이 가장 중요할것 같습니다.
전세사기 피해 대책 방법 알아보기
2023.10.22 - [알아두면좋은정보/부동산정보] - 전세사기 유형과 대책 특별법 정리 (2)
전세사기 유형과 대책 특별법 정리 (2)
앞서 계약전, 계약중, 계약만료시 발생할 수 있는 전세사기의 유형에 대해서 알아보았습니다. 조사를 하면서 느꼇지만, 정말 사기수법이랑 다방면으로 교묘하고 촘촘하구나 하는 생각이 들었습
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